Che cosa cambia con il nuovo sistema
Il 28 settembre 2025 Popolo e Cantoni hanno accettato la riforma dell’imposizione della proprietà abitativa. Prima della votazione la Confederazione aveva comunicato che non sarebbe entrata in vigore prima del 2028. La data esatta sarà fissata dal Consiglio federale. Dall’entrata in vigore l’abitazione occupata dal proprietario non sarà più tassata su un valore locativo fittizio, che si tratti di residenza primaria o secondaria.
| Tema | Sistema attuale | Dopo il cambiamento |
|---|---|---|
| Valore locativo | Tassato come reddito | Abolito per l’abitazione occupata dal proprietario |
| Manutenzione, assicurazioni, amministrazione | Deducibili dal reddito | Deduzioni in gran parte abolite |
| Misure energetiche e ambientali | Deducibili, in parte riportabili | I Cantoni possono mantenerle per un periodo limitato |
| Interessi passivi privati | Deducibili secondo le regole vigenti | Deducibili solo in misura limitata |
| Primo acquisto | Nessuna deduzione particolare | Deduzione degli interessi limitata nel tempo e decrescente |
| Residenze secondarie | Valore locativo tassato anche qui | I Cantoni possono riscuotere un’imposta immobiliare speciale |
Verificare lo stato attuale
Questo articolo riflette la situazione a fine settembre 2026. La data di entrata in vigore e l’attuazione cantonale, ad esempio il mantenimento delle deduzioni energetiche o un’imposta sulle residenze secondarie, possono ancora essere precisate. Consulti le informazioni aggiornate dell’Amministrazione federale delle contribuzioni e del Suo ufficio cantonale delle imposte.
Chi ci guadagna e chi no
Pagare più o meno imposte con il nuovo sistema dipende soprattutto da tre fattori: l’importo dell’ipoteca, il livello dei tassi e l’entità delle spese annue di manutenzione.
- Tendenzialmente avvantaggiati: i proprietari con un’ipoteca bassa o estinta e una casa ben tenuta. Il valore locativo scompare dal loro reddito, mentre perdono poche deduzioni.
- Tendenzialmente svantaggiati: i proprietari molto indebitati, soprattutto se i tassi salgono, e chi possiede immobili datati con importanti lavori da eseguire.
- Difficile da valutare: i proprietari di residenze secondarie, perché l’onere dipenderà dall’eventuale imposta immobiliare speciale introdotta dal loro Cantone.
Una risposta affidabile per il Suo caso richiede un calcolo con le Sue cifre. Le regole generali servono a poco.
Pianificare bene le ristrutturazioni
Fino al cambiamento di sistema, le spese di manutenzione e le misure energetiche restano deducibili secondo il diritto vigente. Se nei prossimi anni sono comunque previsti lavori, come la sostituzione del riscaldamento, il risanamento di facciata o tetto, nuove finestre o il rifacimento del bagno, vale la pena verificare se anticiparli conviene.
- La data determinante, cioè fattura, pagamento o conclusione dei lavori, dipende dalla prassi cantonale.
- Sono deducibili solo le spese di manutenzione, non gli investimenti che aumentano il valore. Le trasformazioni vengono spesso ripartite tra le due categorie.
- I sussidi, ad esempio del Programma Edifici, riducono l’importo deducibile.
- Ripartire lavori importanti su più anni fiscali può attenuare l’effetto della progressione.
Non si ristruttura per la deduzione fiscale, ma un progetto necessario può costare meno grazie a una buona scelta dei tempi.
Niente fretta
Non anticipi lavori tecnicamente non ancora necessari. Una deduzione fiscale copre sempre solo una parte dei costi. Verifichi inoltre se il Suo Cantone manterrà per un certo tempo le deduzioni per le misure energetiche e ambientali.
Prevedere l’ondata di ristrutturazioni
Gli addetti ai lavori si aspettano che molti proprietari vogliano realizzare i loro progetti prima del cambiamento di sistema. Progettisti, artigiani e autorità preposte alle licenze edilizie saranno quindi più sollecitati, con possibili effetti su tempi di attesa e prezzi.
- Rilevare lo stato dell’immobile e ordinare le misure per urgenza.
- Far stimare l’effetto fiscale da uno specialista.
- Chiarire se occorre una licenza edilizia o una notifica e tenere conto dei termini.
- Verificare i programmi di sussidio federali, cantonali e comunali e presentare le domande prima dell’inizio dei lavori.
- Chiedere più offerte e fissare le date nel contratto.
- Definire il finanziamento con la banca prima di assegnare i lavori.
Per progetti di una certa entità, un progettista generale o uno studio di architettura con direzione lavori può facilitare il coordinamento. Più della forma organizzativa conta un calendario realistico con margini di riserva.
Ripensare ipoteca e ammortamento
Nel sistema attuale un’ipoteca elevata era spesso vantaggiosa dal profilo fiscale, perché gli interessi compensavano il valore locativo. Se la deduzione degli interessi viene in gran parte meno, l’argomento perde peso e un ammortamento più deciso può diventare interessante.
- Valuti se l’ammortamento indiretto tramite il pilastro 3a resta sensato o se un rimborso diretto Le si addice di più.
- Tenga conto della durata delle ipoteche a tasso fisso: un rimborso anticipato comporta spesso dei costi.
- Mantenga liquidità sufficiente per manutenzione e imprevisti.
- Consideri la sostenibilità finanziaria in età di pensione e gli averi previdenziali già investiti nell’abitazione.
Queste domande sono strettamente legate alla Sua previdenza e alla pianificazione patrimoniale. Ne discuta con la Sua banca e con un consulente fiscale o finanziario indipendente.
Domande frequenti
Da quando vale il nuovo sistema?
Posso dedurre una ristrutturazione conclusa dopo il cambiamento?
Quali lavori conviene anticipare?
Le deduzioni energetiche verranno abolite del tutto?
Sono previste agevolazioni per chi acquista per la prima volta?
La fine del valore locativo non impone di affrettarsi, ma è una buona occasione per considerare insieme manutenzione, ipoteca e imposte.