I costi in sintesi
I costi accessori della vendita di una casa dipendono molto dal Cantone, dall'immobile e dalla durata del possesso. La tabella seguente mostra le voci tipiche. Gli importi sono indicativi e non sostituiscono una verifica caso per caso.
| Voce | Valore indicativo | Chi paga | Nota |
|---|---|---|---|
| Documenti come estratto del registro fondiario e piani | Circa 100-200 franchi | Venditore | A seconda del Comune e dell'impegno |
| Stima del valore venale | Circa 1'000-2'000 franchi | Venditore | Spesso compresa in un mandato di mediazione |
| Provvigione dell'agente | Spesso 2-3 per cento del prezzo di vendita | Venditore | Di solito solo a vendita avvenuta |
| Imposta sui trapassi | Cantonale, assente in alcuni Cantoni | Per legge spesso l'acquirente, in pratica talvolta ripartita | Non riscossa nel Cantone di Zurigo |
| Spese notarili e del registro fondiario | Variabili secondo il Cantone | Secondo legge o contratto, spesso a metà | Da regolare nel contratto |
| Imposta sugli utili immobiliari | Dipende da utile e durata del possesso | Venditore | Spesso la voce più importante |
| Indennità di disdetta anticipata | Dipende da durata residua e livello dei tassi | Venditore | Solo se un'ipoteca fissa viene sciolta in anticipo |
I costi prima della vendita
Prima che un annuncio vada online si presentano di solito due voci: documenti e stima. Tra i documenti usuali figurano l'estratto del registro fondiario, la stima ufficiale, la polizza dell'assicurazione stabili, le piante e il piano catastale e le prove delle ristrutturazioni. Insieme costano in genere poche centinaia di franchi, ma offrono subito agli interessati un quadro completo.
Una stima indipendente del valore venale da parte di un perito immobiliare costa spesso 1'000-2'000 franchi. Conviene soprattutto se vende senza agente o se le valutazioni di più agenti divergono molto.
Ristrutturare con misura
Pareti ritinteggiate, porte e finestre che funzionano bene e un giardino curato migliorano l'impressione durante le visite. Le grandi trasformazioni raramente si ripagano, perché gli acquirenti vogliono spesso adattare l'immobile ai propri gusti.
Agente e commercializzazione
La provvigione dell'agente è spesso la voce più importante su cui può influire direttamente. Di regola dipende dal successo e si situa spesso tra il 2 e il 3 per cento del prezzo di vendita, di solito IVA esclusa. Chiarisca quali prestazioni sono incluse: stima, foto, annunci sui portali immobiliari, visite, trattative e accompagnamento fino all'atto pubblico.
Chi vende senza agente risparmia la provvigione, ma si assume costi degli annunci, tempo e rischio di un prezzo sbagliato. Un prezzo troppo alto porta spesso a lunghi tempi di vendita e a successivi ribassi, che possono costare più di una provvigione.
Imposte e tasse
Imposta sui trapassi
L'imposta sui trapassi è dovuta al trasferimento della proprietà ed è regolata dal Cantone, talvolta dal Comune. Alcuni Cantoni non la riscuotono, tra cui Zurigo. Nel Cantone di San Gallo, per esempio, ammonta all'1 per cento del prezzo d'acquisto. Per legge la deve spesso l'acquirente, ma in pratica viene frequentemente ripartita a metà. È oggetto di trattativa e va fissata nel contratto di compravendita.
Imposta sugli utili immobiliari
L'imposta sugli utili immobiliari colpisce l'utile, ossia la differenza tra ricavo della vendita e costi d'investimento. Questi comprendono il prezzo d'acquisto originario, gli investimenti che aumentano il valore e determinati costi di vendita come la provvigione. Più lunga è la durata del possesso, più bassa è di norma l'imposta; molti Cantoni applicano maggiorazioni in caso di possesso breve. Se vende l'abitazione propria e acquista un immobile sostitutivo entro un termine adeguato, l'imposizione può essere differita in tutto o in parte.
Conservare le fatture e verificare le regole cantonali
Solo gli investimenti che aumentano il valore, se documentati, riducono l'utile imponibile. Conservi quindi le fatture per tutta la durata del possesso. Aliquote, termini e deduzioni variano molto tra i Cantoni e cambiano nel tempo. Faccia stimare l'imposta prima della vendita dall'ufficio di tassazione, da un notaio o da un fiscalista.
Dal prezzo di vendita al ricavo netto
Conta ciò che resta davvero sul Suo conto dopo la vendita. Calcoli così:
- Prezzo di vendita
- meno il rimborso dell'ipoteca
- meno un'eventuale indennità per disdetta anticipata di un'ipoteca fissa
- meno provvigione e costi di commercializzazione
- meno la Sua quota di imposta sui trapassi, spese notarili e del registro fondiario
- meno l'imposta sugli utili immobiliari
- uguale ricavo netto
Poiché in molti Cantoni esiste un'ipoteca legale per l'imposta sugli utili immobiliari, acquirenti o notai chiedono spesso che una parte del prezzo venga accantonata a garanzia. Non destini questo importo al prossimo acquisto prima che l'imposta sia stata tassata.
Parli inoltre per tempo con la Sua banca. Un'ipoteca fissa può talvolta essere trasferita su un nuovo immobile, evitando l'indennità di disdetta anticipata.