Ce que change le nouveau système
Le 28 septembre 2025, le peuple et les cantons ont accepté la réforme de l’imposition de la propriété du logement. Avant le scrutin, la Confédération avait indiqué qu’elle n’entrerait pas en vigueur avant 2028. La date exacte sera fixée par le Conseil fédéral. Dès l’entrée en vigueur, le logement occupé par son propriétaire ne sera plus imposé sur une valeur locative fictive, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
| Thème | Système actuel | Après le changement |
|---|---|---|
| Valeur locative | Imposée comme revenu | Supprimée pour le logement occupé par le propriétaire |
| Entretien, assurances, administration | Déductibles du revenu | Déductions largement supprimées |
| Mesures énergétiques et environnementales | Déductibles, en partie reportables | Les cantons peuvent les maintenir pour une durée limitée |
| Intérêts passifs privés | Déductibles selon les règles en vigueur | Déductibles de manière restreinte |
| Premier achat | Aucune déduction particulière | Déduction d’intérêts limitée dans le temps et dégressive |
| Résidences secondaires | Valeur locative également imposée | Les cantons peuvent prélever un impôt immobilier spécial |
Vérifier l’état actuel
Cet article reflète la situation à fin septembre 2026. La date d’entrée en vigueur et la mise en œuvre cantonale, par exemple le maintien des déductions énergétiques ou un impôt sur les résidences secondaires, peuvent encore se préciser. Consultez les informations à jour de l’Administration fédérale des contributions et de votre administration fiscale cantonale.
Qui y gagne et qui y perd
Payer plus ou moins d’impôts dans le nouveau système dépend surtout de trois éléments : le montant de votre hypothèque, le niveau des taux et l’ampleur de vos frais d’entretien annuels.
- Plutôt gagnants : les propriétaires peu ou pas endettés, dont la maison est bien entretenue. La valeur locative disparaît de leur revenu alors qu’ils perdent peu de déductions.
- Plutôt perdants : les propriétaires fortement endettés, surtout si les taux montent, ainsi que ceux de biens anciens nécessitant d’importants travaux.
- Difficile à dire : les propriétaires de résidences secondaires, car la charge dépendra de l’introduction éventuelle d’un impôt immobilier spécial par leur canton.
Une réponse fiable pour votre situation exige un calcul avec vos propres chiffres. Les règles générales sont ici de peu d’utilité.
Bien planifier ses rénovations
Jusqu’au changement de système, les frais d’entretien et les mesures énergétiques restent déductibles selon le droit actuel. Si vous prévoyez de toute façon des travaux ces prochaines années, comme le remplacement du chauffage, la rénovation de la façade ou du toit, de nouvelles fenêtres ou une salle de bains, il vaut la peine d’examiner s’il est judicieux de les avancer.
- La date déterminante, qu’il s’agisse de la facture, du paiement ou de la fin des travaux, dépend de la pratique cantonale.
- Seuls les frais d’entretien sont déductibles, pas les investissements à plus-value. Les transformations sont souvent réparties entre les deux.
- Les subventions, par exemple du Programme Bâtiments, réduisent le montant déductible.
- Répartir de gros travaux sur plusieurs années fiscales peut atténuer l’effet de la progressivité.
On ne rénove pas pour la déduction fiscale, mais un projet nécessaire peut coûter moins cher grâce à un calendrier bien choisi.
Ne rien précipiter
N’avancez pas des travaux qui ne sont pas encore techniquement nécessaires. Une déduction fiscale ne couvre jamais qu’une partie des coûts. Vérifiez aussi si votre canton maintiendra pour un temps les déductions pour les mesures énergétiques et environnementales.
Anticiper l’afflux de rénovations
Les professionnels s’attendent à ce que de nombreux propriétaires veuillent réaliser leurs projets avant le changement de système. Bureaux d’études, artisans et autorités chargées des permis devraient donc être plus sollicités, ce qui peut allonger les délais et peser sur les prix.
- Établir l’état du bien et classer les mesures par urgence.
- Faire estimer l’effet fiscal par un spécialiste.
- Vérifier si un permis de construire ou une annonce est nécessaire et intégrer les délais.
- Examiner les programmes de subventions fédéraux, cantonaux et communaux et déposer les demandes avant le début des travaux.
- Demander plusieurs offres et fixer les dates dans le contrat.
- Régler le financement avec la banque avant d’attribuer les mandats.
Pour les projets d’envergure, un planificateur général ou un bureau d’architecture assurant la direction des travaux peut faciliter la coordination. Plus important que la forme d’organisation : un calendrier réaliste avec des marges.
Repenser hypothèque et amortissement
Dans le système actuel, une hypothèque élevée était souvent intéressante fiscalement, car les intérêts compensaient la valeur locative. Si la déduction des intérêts disparaît en grande partie, cet argument perd de son poids et un amortissement plus soutenu peut devenir attrayant.
- Examinez si l’amortissement indirect via le pilier 3a reste pertinent ou si un remboursement direct vous convient mieux.
- Tenez compte de la durée des hypothèques à taux fixe : un remboursement anticipé entraîne souvent des frais.
- Gardez suffisamment de liquidités pour l’entretien et les imprévus.
- Pensez à la capacité financière à la retraite et aux avoirs de prévoyance déjà investis dans votre logement.
Ces questions sont étroitement liées à votre prévoyance et à la planification de votre patrimoine. Abordez-les avec votre banque et un conseiller fiscal ou financier indépendant.
Questions fréquentes
À partir de quand le nouveau système s’applique-t-il ?
Puis-je déduire une rénovation terminée après le changement ?
Quels travaux se prêtent à être avancés ?
Les déductions énergétiques seront-elles totalement supprimées ?
Existe-t-il un allègement pour les primo-accédants ?
La fin de la valeur locative n’impose pas la précipitation, mais c’est une bonne occasion d’examiner ensemble entretien, hypothèque et impôts.