Les frais en un coup d'œil
Les frais liés à la vente d'une maison dépendent fortement du canton, du bien et de la durée de possession. Le tableau ci-dessous présente les postes typiques. Les montants sont indicatifs et ne remplacent pas une analyse au cas par cas.
| Poste | Ordre de grandeur | Qui paie | Remarque |
|---|---|---|---|
| Documents tels qu'extrait du registre foncier et plans | Environ 100 à 200 francs | Vendeur | Selon la commune et l'effort |
| Estimation de la valeur vénale | Environ 1000 à 2000 francs | Vendeur | Souvent comprise dans un mandat de courtage |
| Commission de courtage | Souvent 2 à 3 % du prix de vente | Vendeur | En général seulement en cas de vente |
| Droits de mutation | Cantonaux, inexistants dans certains cantons | Légalement souvent l'acheteur, en pratique parfois partagés | Pas perçus dans le canton de Zurich |
| Frais de notaire et de registre foncier | Variables selon le canton | Selon la loi ou le contrat, souvent par moitié | À régler dans l'acte de vente |
| Impôt sur les gains immobiliers | Selon le gain et la durée de possession | Vendeur | Souvent le poste le plus important |
| Indemnité de remboursement anticipé | Selon la durée résiduelle et les taux | Vendeur | Seulement si une hypothèque fixe est résiliée avant terme |
Les frais avant la vente
Avant la mise en ligne d'une annonce, deux postes apparaissent en général : les documents et l'estimation. Parmi les pièces usuelles figurent l'extrait du registre foncier, l'estimation officielle, la police d'assurance du bâtiment, les plans et le plan cadastral ainsi que les justificatifs de rénovations. Ils ne coûtent ensemble que quelques centaines de francs, mais donnent rapidement une image complète aux intéressés.
Une estimation indépendante par un expert immobilier coûte souvent de 1000 à 2000 francs. Elle est particulièrement utile si vous vendez sans courtier ou si plusieurs estimations de courtiers divergent fortement.
Rénover avec mesure
Des murs fraîchement repeints, des portes et fenêtres qui fonctionnent bien et un jardin soigné améliorent l'impression lors des visites. Les grosses transformations sont rarement rentables, car les acheteurs veulent souvent adapter le bien à leurs goûts.
Courtier et commercialisation
La commission du courtier est souvent le poste le plus important sur lequel vous pouvez agir directement. Elle dépend en règle générale du succès et atteint fréquemment 2 à 3 % du prix de vente, TVA en général en sus. Clarifiez les prestations incluses : estimation, photos, annonces sur les portails immobiliers, visites, négociations et accompagnement jusqu'à l'acte authentique.
Vendre sans courtier économise la commission, mais vous assumez vous-même les frais d'annonces, le temps investi et le risque d'un prix erroné. Un prix trop élevé conduit souvent à une longue commercialisation et à des baisses ultérieures qui peuvent coûter davantage qu'une commission.
Impôts et émoluments
Droits de mutation
Les droits de mutation sont dus lors du transfert de propriété et sont réglés par le canton, parfois par la commune. Certains cantons n'en perçoivent pas, dont Zurich. Dans le canton de Saint-Gall, par exemple, ils s'élèvent à 1 % du prix de vente. Légalement, l'acheteur en est souvent le débiteur, mais en pratique ils sont fréquemment partagés par moitié. C'est une question de négociation, à fixer dans l'acte de vente.
Impôt sur les gains immobiliers
L'impôt sur les gains immobiliers frappe le gain, soit la différence entre le produit de la vente et les dépenses d'investissement. Celles-ci comprennent le prix d'achat initial, les investissements à plus-value et certains frais de vente comme la commission de courtage. Plus la durée de possession est longue, plus l'impôt est en général bas ; de nombreux cantons appliquent des majorations en cas de possession brève. Si vous vendez votre logement principal et achetez un bien de remplacement dans un délai raisonnable, l'imposition peut être différée en tout ou en partie.
Conserver les factures et vérifier les règles cantonales
Seuls les investissements à plus-value justifiés réduisent le gain imposable. Conservez donc les factures pendant toute la durée de possession. Taux, délais et déductions varient fortement d'un canton à l'autre et évoluent. Faites estimer l'impôt avant la vente par l'administration fiscale, un notaire ou un fiscaliste.
Du prix de vente au produit net
Ce qui compte, c'est ce qui reste réellement sur votre compte après la vente. Calculez ainsi :
- Prix de vente
- moins le remboursement de l'hypothèque
- moins une éventuelle indemnité de remboursement anticipé sur une hypothèque fixe
- moins la commission de courtage et les frais de commercialisation
- moins votre part des droits de mutation et des frais de notaire et de registre foncier
- moins l'impôt sur les gains immobiliers
- égale le produit net
Comme de nombreux cantons prévoient une hypothèque légale pour l'impôt sur les gains immobiliers, acheteurs ou notaires exigent souvent qu'une partie du prix soit consignée à cet effet. Ne prévoyez pas ce montant pour votre prochain achat avant la taxation définitive.
Parlez aussi tôt avec votre banque. Une hypothèque fixe peut parfois être transférée sur un nouveau bien, ce qui évite l'indemnité de remboursement anticipé.