Immobilien vererben: Warum sich frühe Planung auszahlt

Warum Immobilien die Nachfolge prägen

In vielen Schweizer Nachlässen ist eine Liegenschaft der grösste Einzelwert: oft das Elternhaus, manchmal ergänzt durch eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus. Anders als ein Wertschriftendepot lässt sich ein Haus nicht einfach aufteilen. Es bindet Kapital, verursacht laufende Kosten und ist emotional aufgeladen. Genau diese Kombination macht die Nachfolge anspruchsvoll.

Hinzu kommt, dass die Preise für Wohneigentum in vielen Regionen der Schweiz über die letzten Jahre deutlich gestiegen sind. Das erhöht die Vermögenswerte auf dem Papier, verschärft aber ein Grundproblem: Wer die Liegenschaft übernehmen will, muss Miterben oft mit Beträgen auszahlen, die ohne Verkauf oder zusätzliche Hypothek kaum aufzubringen sind.

Ein hoher Immobilienwert bedeutet weder einfache Teilbarkeit noch genügend Liquidität. Das ist der Kern fast jedes Nachfolgekonflikts.

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer befassen sich erst rund um die Pensionierung oder nach einem gesundheitlichen Einschnitt mit dem Thema. Dann ist der Spielraum bereits kleiner: Schenkungen, Nutzniessungsmodelle oder ein geordneter Verkauf brauchen Zeit, und viele Lösungen setzen die volle Urteilsfähigkeit voraus.

Bestandesaufnahme: jede Liegenschaft einzeln beurteilen

Eine tragfähige Planung beginnt nicht mit dem Testament, sondern mit einer nüchternen Bestandesaufnahme. Jede Liegenschaft hat eigene Chancen, Risiken und Anforderungen. Eine Ferienwohnung im Wallis wirft andere Fragen auf als ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus in der Agglomeration.

Marktwert: eine unabhängige, nachvollziehbare Bewertung durch eine qualifizierte Fachperson, nicht der Steuerwert und nicht der Wunschpreis.
Zustand und Investitionsbedarf: anstehende Sanierungen von Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen realistisch beziffern.
Belastung: bestehende Hypotheken, Laufzeiten, Amortisationspflichten und die Tragbarkeit für eine übernehmende Person.
Nutzung und Erträge: selbst bewohnt, vermietet oder leerstehend; laufende Mietverträge und deren Konditionen.
Rechtliche Lage: Grundbucheintrag, Dienstbarkeiten, Reglement bei Stockwerkeigentum, allfällige Vorkaufsrechte.
Unterlagen: Kaufverträge, Baupläne, Versicherungspolicen und Belege für wertvermehrende Investitionen, die später bei der Grundstückgewinnsteuer zählen.

Praxistipp

Legen Sie pro Liegenschaft ein Dossier an und halten Sie fest, wer im Notfall Zugriff darauf hat. Ein Vorsorgeauftrag nach ZGB bestimmt zudem, wer Ihre Angelegenheiten regeln darf, falls Sie selbst urteilsunfähig werden.

Halten, übertragen oder verkaufen: die Optionen im Vergleich

Auf Basis der Bestandesaufnahme lassen sich die grundsätzlichen Wege vergleichen. Keiner ist per se richtig; entscheidend sind Familie, Finanzen und Zustand der Objekte.

Option	Passt, wenn	Worauf achten
Halten und vererben	die Liegenschaft Erträge bringt und sich die Erben über die Nutzung einig sind	Die Erbengemeinschaft entscheidet grundsätzlich einstimmig; ohne Regeln droht eine Blockade
Übertragung zu Lebzeiten (Schenkung, Erbvorbezug)	ein Nachkomme übernehmen will und die Finanzierung geklärt ist	Ausgleichung gegenüber Geschwistern, Anrechnungswert, Pflichtteile
Übertragung mit Nutzniessung oder Wohnrecht	die Eltern weiterhin im Haus leben möchten	Wer trägt Unterhalt, Zinsen und Steuern? Schriftlich regeln
Verkauf innerhalb der Familie	ein Kind übernehmen will und Geschwister gleich behandelt werden sollen	Ein Preis unter dem Verkehrswert gilt teilweise als Schenkung
Verkauf an Dritte	niemand übernehmen will oder hoher Investitionsbedarf besteht	Zeitpunkt, Grundstückgewinnsteuer, Verwendung des Erlöses

Oft ist eine Kombination sinnvoll. Ein Beispiel: Das Elternhaus geht zu einem angemessenen Anrechnungswert an eine Tochter, während eine vermietete Wohnung verkauft wird, um die Ausgleichszahlungen an die beiden Brüder zu finanzieren. So bleibt das Haus in der Familie, ohne dass die Übernehmerin sich überschulden muss.

Rechtlicher und steuerlicher Rahmen

Seit dem 1. Januar 2023 gilt ein revidiertes Erbrecht. Der Pflichtteil der Nachkommen beträgt noch die Hälfte ihres gesetzlichen Erbanspruchs, jener der Eltern ist entfallen. Damit können Eigentümer über einen grösseren Teil ihres Nachlasses frei verfügen, etwa zugunsten der Person, die eine Liegenschaft übernehmen soll.

Testament: vollständig von Hand geschrieben, datiert und unterzeichnet oder öffentlich beurkundet.
Erbvertrag: bindende Regelung zwischen mehreren Beteiligten, öffentlich zu beurkunden.
Güterrecht: Der Güterstand bestimmt, was überhaupt in den Nachlass fällt; ein Ehevertrag kann den überlebenden Ehegatten besserstellen.
Teilungsvorschriften: Sie legen fest, wer welche Liegenschaft zu welchem Anrechnungswert erhält.
Grundbuch: Eine Übertragung zu Lebzeiten erfordert einen öffentlich beurkundeten Vertrag und den Eintrag im Grundbuch.

Steuerlich ist die Lage kantonal geregelt und entsprechend unterschiedlich. Ehegatten sind überall und direkte Nachkommen in den meisten Kantonen von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit; für entferntere Verwandte oder nicht verwandte Personen können beträchtliche Sätze gelten. Bei Erbgang und Schenkung wird die Grundstückgewinnsteuer in der Regel aufgeschoben, nicht erlassen: Sie fällt beim späteren Verkauf an. Dazu kommen je nach Kanton Handänderungssteuern und Grundbuchgebühren.

Aktuelle Regeln prüfen

Steuersätze und Praxis ändern sich, und die Folgen hängen stark vom Kanton und vom Einzelfall ab. Lassen Sie konkrete Lösungen von einer Notarin, einem auf Erbrecht spezialisierten Anwalt oder einer Steuerfachperson prüfen, bevor Sie etwas unterzeichnen.

Die Familie einbinden und typische Fehler vermeiden

Eine juristisch saubere Lösung scheitert, wenn sie für die Beteiligten nicht nachvollziehbar ist. Unterschiedliche Interessen sind normal: Ein Kind möchte das Elternhaus behalten, ein anderes braucht Kapital für die eigene Familie, ein drittes lebt im Ausland und will vor allem keine Verpflichtungen übernehmen.

Bewährt hat sich ein offenes Gespräch mit allen künftigen Erben auf Basis derselben Zahlen. Eine neutrale Bewertung nimmt Emotionen aus der Diskussion, weil niemand mehr über den Wert des Hauses streiten muss, sondern nur noch über die Verteilung.

Häufige Fehler

Warten, bis ein Todesfall oder eine Urteilsunfähigkeit eintritt.
Eine Liegenschaft zum Steuerwert statt zum Verkehrswert anrechnen und so Ungleichheit schaffen.
Ein Wohnrecht zusagen, ohne Unterhalt und Nebenkosten zu regeln.
Die Tragbarkeit für die übernehmende Person nicht vorab mit der Bank klären.
Mehrere Erben ohne Nutzungs- und Verwaltungsregeln zu Miteigentümern machen.
Vollmachten und Dokumente so ablegen, dass niemand sie findet.

Häufige Fragen

Ab wann sollte man die Immobiliennachfolge planen?

Ein festes Alter gibt es nicht. Sinnvoll ist ein erster Plan, sobald Wohneigentum einen wesentlichen Teil des Vermögens ausmacht, spätestens aber einige Jahre vor der Pensionierung. So bleibt Zeit für Schenkungen, Anpassungen der Hypothek oder einen geordneten Verkauf.

Was passiert, wenn nichts geregelt ist?

Dann gilt die gesetzliche Erbfolge. Die Erben bilden eine Erbengemeinschaft und müssen über die Liegenschaft grundsätzlich gemeinsam entscheiden. Einigen sie sich nicht, bleiben oft nur eine gerichtliche Teilungsklage oder ein Verkauf.

Ist eine Schenkung an ein Kind gegenüber den Geschwistern fair?

Das hängt von der Ausgestaltung ab. Zuwendungen an Nachkommen sind beim Erbgang grundsätzlich auszugleichen, sofern nichts anderes bestimmt wurde, und Pflichtteile dürfen nicht verletzt werden. Halten Sie Anrechnungswert und Ausgleich schriftlich fest.

Wer bezahlt den Unterhalt bei einer Nutzniessung?

Nach Gesetz trägt die nutzniessende Person den gewöhnlichen Unterhalt, die Hypothekarzinsen und die laufenden Lasten, grössere Erneuerungen sind grundsätzlich Sache der Eigentümer. Weil die Abgrenzung im Alltag schwierig ist, lohnt sich eine schriftliche Vereinbarung.

Braucht es für die Bewertung eine Fachperson?

Für eine faire Aufteilung ist eine unabhängige Verkehrswertschätzung empfehlenswert, vor allem wenn mehrere Erben beteiligt sind oder jemand eine Liegenschaft zu einem Anrechnungswert übernimmt. Online-Schätzungen geben eine erste Orientierung, ersetzen aber keine Besichtigung.

Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.