Nähe ist nicht alles
Wer eine Liegenschaft verkaufen will, sucht oft zuerst nach einem Makler in der Nähe. Das ist nachvollziehbar: Ein lokales Büro ist für Besichtigungen schnell vor Ort und kennt die Gemeinde. Nähe allein sagt aber wenig über die Qualität. Entscheidend ist, ob der Makler den Teilmarkt Ihrer Immobilie wirklich kennt: Preisniveau, typische Käuferinnen und Käufer, Nachfrage nach der Objektart und die Besonderheiten der Lage.
In der Schweiz können sich Preise schon zwischen benachbarten Gemeinden deutlich unterscheiden, etwa wegen Steuerfuss, Verkehrsanbindung, Seesicht oder Schulweg. Ein Makler, der diese Unterschiede mit Verkäufen belegen kann, ist wertvoller als einer, der einfach am nächsten liegt.
Ein kurzer Anfahrtsweg ersetzt keine saubere Bewertung.
Die wichtigsten Kriterien
| Kriterium | Worauf Sie achten | Warum es zählt |
|---|---|---|
| Regionale Marktkenntnis | Konkrete Vergleichsverkäufe aus Ihrer Umgebung | Preisfindung und Käuferansprache hängen stark vom Mikrostandort ab |
| Bewertungsqualität | Schriftliche, begründete Herleitung des Werts | Ein zu hoher Startpreis kostet Zeit, ein zu tiefer kostet Geld |
| Vermarktungskonzept | Fotos, Texte, Kanäle und Zeitplan passend zur Immobilie | Nicht jede Liegenschaft braucht dieselbe Strategie |
| Qualifikation | Aus- und Weiterbildungen, etwa eidgenössische Fachausweise in Immobilienvermarktung oder -bewertung, Verbandsmitgliedschaft | Der Beruf ist in den meisten Kantonen nicht bewilligungspflichtig |
| Begleitung im Prozess | Klare Schritte bis zur Beurkundung und Eigentumsübertragung im Grundbuch | So bleibt der Verkauf planbar und nachvollziehbar |
Holen Sie idealerweise zwei bis drei Einschätzungen ein. Weichen die Bewertungen stark voneinander ab, fragen Sie nach der Herleitung. Die Begründung ist aufschlussreicher als die Zahl.
Leistungen, Provision und Vertrag
Ein vollständiges Verkaufsmandat umfasst in der Regel Bewertung, Verkaufsdokumentation, Fotos, Inserate, Besichtigungen, Verhandlungen und die Vorbereitung des Kaufvertrags mit dem Notariat. Die Provision ist in der Schweiz meist erfolgsabhängig und liegt häufig bei rund 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises; es gibt auch Pauschal- und Stufenmodelle. Rechtlich gelten die Bestimmungen zum Mäklervertrag im Obligationenrecht.
Zur Einordnung ein Rechenbeispiel: Bei einem Verkaufspreis von CHF 1'200'000 entspricht eine Provision von 2.5 Prozent CHF 30'000, meist zuzüglich MWST. Ein halber Prozentpunkt Unterschied macht damit CHF 6'000 aus. Genauso wichtig ist aber, was der Makler für dieses Geld leistet: Eine gute Vermarktung und eine geschickte Verhandlung können den Verkaufspreis stärker beeinflussen als die Differenz bei der Provision.
- Wann genau ist die Provision geschuldet, und was gilt, wenn Sie selbst einen Käufer finden?
- Sind Inserate, Fotos, Drohnenaufnahmen oder Bewertung inbegriffen oder separat verrechnet?
- Wie lange läuft ein Exklusivmandat, und wie kann es beendet werden?
- Erhält der Makler auch von der Käuferschaft eine Entschädigung? Doppelmandate können zu Interessenkonflikten führen.
- Wer trägt die Kosten, wenn der Verkauf nicht zustande kommt?
Vertrag vor der Unterschrift prüfen
Lesen Sie Laufzeit, Exklusivität, Provisionsbasis und Nachwirkungsklauseln genau. Bei grösseren Werten oder Unklarheiten lohnt sich eine kurze Prüfung durch eine unabhängige Fachperson.
Fragen für das Erstgespräch
Gute Antworten sind konkret, regional und nachvollziehbar. Diese Fragen trennen erfahrungsgemäss gute von beliebigen Anbietern:
- Welche vergleichbaren Objekte haben Sie in den letzten zwei Jahren in dieser Gegend verkauft, und zu welchen Bedingungen?
- Wie leiten Sie den Angebotspreis her, und welche Bandbreite halten Sie für realistisch?
- Welche Käufergruppe sprechen Sie an, und über welche Kanäle?
- Wie lange dauert ein Verkauf dieser Art typischerweise?
- Wer betreut mich persönlich, und wie oft erhalte ich einen Bericht?
- Welche Unterlagen fehlen noch, etwa Grundbuchauszug, Pläne, Gebäudeversicherungspolice oder Nachweise zu Renovationen?
Warnsignale
- Eine auffallend hohe Bewertung ohne Begründung. Sie kann dazu dienen, das Mandat zu gewinnen, und führt später zu Preissenkungen.
- Druck, sofort ein langes Exklusivmandat zu unterschreiben.
- Keine Referenzen oder keine nachvollziehbaren Verkäufe in der Region.
- Ein Standardkonzept, das für jede Immobilie gleich aussieht.
- Unklare Angaben zu Zusatzkosten.
Ein Makler wirkt nicht automatisch besser, weil er überall präsent ist oder die meisten Inserate schaltet. Wichtiger ist, ob er Ihre Region, Ihre Objektart und Ihr Verkaufsziel versteht, sei es ein möglichst hoher Preis, ein rascher Verkauf oder ein diskreter Ablauf.