Eigenmietwert fällt weg: Wann sollten Sie renovieren?

Was sich mit dem Systemwechsel ändert

Am 28. September 2025 haben Volk und Stände die Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Der Bund hatte im Vorfeld kommuniziert, dass sie nicht vor 2028 in Kraft treten werde. Den genauen Zeitpunkt legt der Bundesrat fest. Ab Inkrafttreten wird selbstgenutztes Wohneigentum nicht mehr mit einem fiktiven Mietwert als Einkommen besteuert, sowohl bei Erst- als auch bei Zweitwohnungen.

Thema	Heutiges System	Nach dem Systemwechsel
Eigenmietwert	Wird als Einkommen versteuert	Entfällt für selbstgenutztes Wohneigentum
Unterhalt, Versicherungen, Verwaltung	Vom Einkommen abziehbar	Abzüge entfallen weitgehend
Energie- und Umweltmassnahmen	Abziehbar, teils auf Folgejahre übertragbar	Kantone können Abzüge befristet beibehalten
Private Schuldzinsen	Im Rahmen der geltenden Regeln abziehbar	Nur noch eingeschränkt abziehbar
Ersterwerb	Kein besonderer Abzug	Befristeter, abnehmender Schuldzinsabzug
Zweitwohnungen	Eigenmietwert auch auf Zweitwohnungen	Kantone dürfen eine besondere Liegenschaftssteuer erheben

Stand prüfen

Dieser Beitrag gibt den Stand Ende September 2026 wieder. Datum des Inkrafttretens und kantonale Umsetzung, etwa die Beibehaltung von Energieabzügen oder eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen, können sich noch konkretisieren. Prüfen Sie die aktuellen Informationen der Eidgenössischen Steuerverwaltung und Ihres kantonalen Steueramts.

Wer profitiert und wer nicht

Ob Sie unter dem neuen System weniger oder mehr Steuern zahlen, hängt vor allem von drei Grössen ab: der Höhe Ihrer Hypothek, dem Zinsniveau und dem Umfang Ihrer jährlichen Unterhaltskosten.

Tendenziell entlastet: Eigentümer mit tiefer oder abbezahlter Hypothek und einem gut unterhaltenen Haus. Bei ihnen fällt der Eigenmietwert als Einkommen weg, während sie kaum Abzüge verlieren.
Tendenziell belastet: Eigentümer mit hoher Hypothek, besonders wenn die Zinsen steigen, sowie Eigentümer älterer Liegenschaften mit grossem Sanierungsbedarf.
Schwer zu beurteilen: Zweitwohnungsbesitzer, weil die Belastung davon abhängt, ob und wie ihr Kanton eine besondere Liegenschaftssteuer einführt.

Eine seriöse Aussage für Ihren Fall erfordert eine Berechnung mit Ihren eigenen Zahlen. Pauschale Faustregeln helfen hier wenig.

Renovationen richtig terminieren

Bis zum Systemwechsel bleiben werterhaltende Unterhaltskosten und energetische Massnahmen nach heutigem Recht abziehbar. Wer Arbeiten in den nächsten Jahren ohnehin plant, etwa Heizungsersatz, Fassaden- oder Dachsanierung, neue Fenster oder eine Badrenovation, kann prüfen, ob sich ein Vorziehen lohnt.

Welches Datum massgebend ist, etwa Rechnung, Zahlung oder Abschluss der Arbeiten, richtet sich nach der kantonalen Praxis.
Nur werterhaltende Kosten sind abziehbar, wertvermehrende Investitionen nicht. Bei Umbauten wird oft aufgeteilt.
Förderbeiträge, etwa aus dem Gebäudeprogramm, reduzieren den abziehbaren Betrag.
Die Verteilung grösserer Arbeiten auf mehrere Steuerjahre kann die Progression brechen.

Eine Renovation lohnt sich nicht wegen des Steuerabzugs, aber ein ohnehin nötiges Projekt kann durch geschickte Terminierung günstiger werden.

Nichts überstürzen

Ziehen Sie keine Arbeiten vor, die technisch noch nicht nötig sind. Ein Steuerabzug deckt immer nur einen Teil der Kosten. Und prüfen Sie, ob Ihr Kanton Abzüge für Energie- und Umweltmassnahmen auch nach dem Wechsel befristet weiterführt.

Den erwarteten Sanierungsschub einplanen

Fachleute rechnen damit, dass viele Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Projekte vor dem Systemwechsel umsetzen wollen. Planungsbüros, Handwerksbetriebe und Bewilligungsbehörden dürften dadurch stärker ausgelastet sein, was Wartezeiten und möglicherweise Preise beeinflusst.

Zustand der Liegenschaft erfassen und Massnahmen nach Dringlichkeit ordnen.
Steuerliche Wirkung mit einer Fachperson grob berechnen.
Klären, ob eine Baubewilligung oder Meldung nötig ist, und die Fristen einplanen.
Förderprogramme von Bund, Kanton und Gemeinde prüfen und Gesuche vor Baubeginn einreichen.
Mehrere Offerten einholen und Termine vertraglich festhalten.
Finanzierung mit der Bank klären, bevor Aufträge vergeben werden.

Bei grösseren Vorhaben kann ein Generalplaner oder ein Architekturbüro mit Bauleitung die Koordination erleichtern. Wichtiger als die Organisationsform ist ein realistischer Terminplan mit Reserven.

Hypothek und Amortisation neu denken

Im heutigen System war eine hohe Hypothek steuerlich oft attraktiv, weil die Schuldzinsen den Eigenmietwert ausglichen. Fällt der Zinsabzug weitgehend weg, verliert dieses Argument an Gewicht. Eine stärkere Amortisation kann dann interessanter werden.

Prüfen Sie, ob eine indirekte Amortisation über die Säule 3a weiterhin sinnvoll ist oder ob eine direkte Rückzahlung besser passt.
Beachten Sie Laufzeiten von Festhypotheken: Vorzeitige Rückzahlungen sind oft mit Kosten verbunden.
Behalten Sie genügend Liquidität für Unterhalt und Notfälle.
Denken Sie an die Tragbarkeit im Alter und an Vorsorgegelder, die bereits im Eigenheim gebunden sind.

Diese Fragen hängen eng mit Ihrer Vorsorge- und Vermögensplanung zusammen. Besprechen Sie sie mit Ihrer Bank und einer unabhängigen Steuer- oder Finanzfachperson.

Häufige Fragen

Ab wann gilt das neue System?

Den Zeitpunkt des Inkrafttretens legt der Bundesrat fest; der Bund hatte angekündigt, dass dies nicht vor 2028 geschieht. Verlassen Sie sich nicht auf ein Datum aus älteren Quellen, sondern prüfen Sie die aktuellen Angaben von Bund und Kanton.

Kann ich eine Sanierung abziehen, die erst nach dem Wechsel fertig wird?

Das hängt davon ab, welches Datum Ihr Kanton als massgebend betrachtet. Klären Sie das vor der Auftragsvergabe mit dem kantonalen Steueramt oder einer Steuerfachperson.

Welche Arbeiten eignen sich zum Vorziehen?

Vor allem werterhaltende Massnahmen, die in den nächsten Jahren ohnehin anstehen, etwa Heizungsersatz, Fassade, Dach, Fenster oder Bad. Nicht sinnvoll ist es, noch intakte Bauteile nur des Abzugs wegen zu ersetzen.

Werden Energieabzüge ganz abgeschafft?

Bei der direkten Bundessteuer entfallen sie. Die Kantone können Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie für Rückbaukosten befristet beibehalten. Wie Ihr Kanton entscheidet, erfahren Sie beim kantonalen Steueramt.

Gibt es Erleichterungen für Ersterwerber?

Ja, vorgesehen ist ein befristeter und über die Jahre sinkender Abzug für Schuldzinsen beim erstmaligen Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum. Die genauen Bedingungen sollten Sie vor dem Kauf abklären.

Der Wegfall des Eigenmietwerts ist kein Grund zur Eile, aber ein guter Anlass, Unterhaltsplanung, Hypothek und Steuern gemeinsam zu betrachten.