Das Wichtigste in Kürze
Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen will, steht früh vor der Frage: selbst verkaufen, einen klassischen Makler beauftragen oder ein Online-Angebot mit Fixpreis nutzen? Online-Anbieter werben mit tiefen Pauschalen oder sogar mit einem Verkauf ohne Honorar für den Eigentümer. Das ist nicht per se unseriös. Aber der Preis allein sagt wenig darüber aus, welche Arbeit tatsächlich erledigt wird, wann Sie bezahlen und in wessen Interesse der Anbieter handelt.
- Pauschalangebote decken oft nur Teile des Verkaufs ab, typischerweise Dossier und Inserate.
- Besichtigungen und Verhandlungen bleiben dann häufig beim Eigentümer.
- Zahlt statt Ihnen der Käufer, kann ein Interessenkonflikt entstehen.
- Vorauszahlungen sind etwas anderes als ein Honorar, das erst bei erfolgreichem Verkauf fällig wird.
Was im Paket steckt und was oft fehlt
Ein Immobilienverkauf besteht aus mehr als einem schönen Inserat. Vergleichen Sie Angebote deshalb Schritt für Schritt entlang des ganzen Prozesses. Die folgende Übersicht zeigt, wo Fixpreis-Pakete häufig Lücken haben. Sie ersetzt nicht den Blick in die konkrete Offerte, denn die Leistungen unterscheiden sich von Anbieter zu Anbieter stark.
| Aufgabe | Bei Pauschalangeboten | Bei Vollmandaten |
|---|---|---|
| Bewertung und Preisstrategie | oft automatisiert oder knapp | in der Regel mit Besichtigung vor Ort |
| Verkaufsdokumentation | meist enthalten | enthalten |
| Inserate auf Portalen | meist enthalten | enthalten |
| Anfragen filtern und Besichtigungen | häufig Sache des Eigentümers | durch den Makler |
| Bonitätsprüfung und Verhandlung | oft nicht oder nur gegen Aufpreis | durch den Makler |
| Vorbereitung Kaufvertrag und Beurkundung | unterschiedlich | in der Regel begleitet |
Unterschätzter Knackpunkt: die Besichtigung
An der Besichtigung entscheidet sich, ob Interessenten Vertrauen fassen. Wer sie selbst durchführt, muss Fragen zu Bausubstanz, Nebenkosten, Erneuerungsfonds oder Grundbucheinträgen sicher beantworten können. Unklare oder widersprüchliche Antworten kosten schnell Verhandlungsspielraum.
Wer bezahlt und wem der Makler dient
Der wichtigste Punkt beim Vergleich ist die Vergütungslogik. Wirbt ein Anbieter mit null Prozent Honorar für den Verkäufer, lohnt sich die Frage, woher das Geld stattdessen kommt. Manche Modelle verlangen eine Gebühr vom Käufer. In der Schweiz ist das beim Verkauf von Wohneigentum unüblich, und es verändert die Rolle des Maklers: Wer von der Gegenseite bezahlt wird, vertritt nicht mehr ausschliesslich Sie.
Das Obligationenrecht regelt den Mäklervertrag in Art. 412 ff. OR. Handelt ein Makler vertragswidrig auch im Interesse der Gegenpartei, kann er laut Art. 415 OR seinen Lohnanspruch verlieren. Für Sie als Eigentümer ist aber entscheidender, dass die Rollen von Anfang an klar im Vertrag stehen: Wer ist Auftraggeber, wer bezahlt was, und darf der Anbieter auch für Käufer tätig sein?
Wer den Makler bezahlt, bestimmt in der Praxis mit, auf welcher Seite des Tisches er sitzt.
Honorarmodelle im Vergleich
Beim klassischen Mandat wird die Provision erst fällig, wenn der Verkauf zustande gekommen ist, also nach Unterzeichnung des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags. Viele Online-Modelle funktionieren anders: Die Pauschale wird ganz oder teilweise im Voraus oder in Raten bezahlt, teilweise unabhängig davon, ob die Liegenschaft überhaupt verkauft wird.
| Modell | Wann wird bezahlt? | Worauf achten? |
|---|---|---|
| Erfolgsprovision | nach erfolgreichem Verkauf und Beurkundung | Höhe, Berechnungsbasis, Exklusivität und Laufzeit |
| Fixpreis im Voraus | bei Auftragserteilung | Rückerstattung, falls kein Verkauf zustande kommt |
| Fixpreis in Raten | über die Mandatsdauer verteilt | Gesamtkosten bei längerer Vermarktung |
| Gratis für Verkäufer | Käufer zahlt eine Gebühr | Interessenkonflikt und Auswirkung auf den Preis |
Rechnen Sie ein realistisches Szenario durch: Was kostet jedes Modell, wenn der Verkauf vier Monate dauert, und was, wenn er scheitert? Erst dann werden die Angebote wirklich vergleichbar.
Checkliste vor der Unterschrift
- Lassen Sie sich alle enthaltenen Leistungen schriftlich auflisten, inklusive Besichtigungen und Verhandlungsführung.
- Klären Sie, welche Zusatzleistungen extra kosten und zu welchem Preis.
- Fragen Sie, wer den Anbieter bezahlt und ob er auch für Käufer tätig wird.
- Prüfen Sie Zahlungszeitpunkt, Laufzeit, Kündigungsfrist und allfällige Exklusivität.
- Verlangen Sie Referenzen aus Ihrer Region und Ihrem Objekttyp.
- Klären Sie, wer den Kaufvertrag mit dem Notariat vorbereitet und wer Sie bis zur Beurkundung begleitet.
Tipp für die Offertanfrage
Holen Sie mindestens zwei bis drei Offerten mit unterschiedlichen Modellen ein und legen Sie sie nebeneinander. Bei steuerlichen Fragen, etwa zur Grundstückgewinnsteuer, lohnt sich zusätzlich die Abklärung mit einer Steuerfachperson oder dem kantonalen Steueramt.
Häufige Fragen
Ist ein Online-Makler grundsätzlich schlechter als ein klassischer Makler?
Woran erkenne ich einen möglichen Interessenkonflikt?
Muss ich eine Pauschale auch zahlen, wenn nichts verkauft wird?
Ist ein Fixpreis immer günstiger als eine Provision?
Wer begleitet mich bei der Beurkundung?
Eine Liegenschaft verkaufen die meisten Menschen nur wenige Male im Leben. Ein sorgfältiger Vergleich von Leistung, Zahlungslogik und Interessenlage lohnt sich deshalb mehr als der Blick auf die tiefste Zahl.