Die Kosten im Überblick
Die Nebenkosten beim Hausverkauf hängen stark vom Kanton, vom Objekt und von der Eigentumsdauer ab. Die folgende Übersicht zeigt die typischen Posten. Die Beträge sind Richtwerte und ersetzen keine Abklärung im Einzelfall.
| Posten | Richtwert | Wer zahlt | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Unterlagen wie Grundbuchauszug und Pläne | Etwa CHF 100 bis 200 | Verkäufer | Je nach Gemeinde und Aufwand |
| Marktwertschätzung | Etwa CHF 1'000 bis 2'000 | Verkäufer | Bei Maklermandat oft inbegriffen |
| Maklerprovision | Häufig 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises | Verkäufer | Meist nur bei erfolgreichem Verkauf |
| Handänderungssteuer | Kantonal, in einigen Kantonen keine | Gesetzlich oft der Käufer, in der Praxis teils geteilt | Im Kanton Zürich wird keine erhoben |
| Notariats- und Grundbuchgebühren | Kantonal unterschiedlich | Nach Gesetz oder Vertrag, oft hälftig | Im Kaufvertrag regeln |
| Grundstückgewinnsteuer | Abhängig von Gewinn und Eigentumsdauer | Verkäufer | Oft der grösste Einzelposten |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Abhängig von Restlaufzeit und Zinsniveau | Verkäufer | Nur bei vorzeitig aufgelöster Festhypothek |
Kosten vor dem Verkauf
Bevor ein Inserat online geht, fallen meist zwei Posten an: Unterlagen und Bewertung. Zu den üblichen Dokumenten gehören Grundbuchauszug, amtliche Schätzung, Police der Gebäudeversicherung, Grundriss- und Katasterpläne sowie Nachweise zu Renovationen. Sie kosten zusammen meist nur wenige hundert Franken, verschaffen Interessenten aber rasch ein vollständiges Bild.
Eine unabhängige Marktwertschätzung durch eine Immobilienbewerterin oder einen Immobilienbewerter kostet häufig CHF 1'000 bis 2'000. Sie lohnt sich besonders, wenn Sie ohne Makler verkaufen oder mehrere Maklereinschätzungen stark voneinander abweichen.
Renovieren mit Augenmass
Frisch gestrichene Wände, leichtgängige Türen und Fenster und ein gepflegter Garten verbessern den Eindruck bei der Besichtigung. Grössere Umbauten zahlen sich selten aus, weil Käufer eine Liegenschaft oft nach eigenen Vorstellungen anpassen wollen.
Makler und Vermarktung
Die Maklerprovision ist oft der grösste Posten, den Sie direkt beeinflussen können. Sie ist in der Regel erfolgsabhängig und liegt häufig bei 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, meist zuzüglich MWST. Klären Sie, welche Leistungen inbegriffen sind: Bewertung, Fotos, Inserate auf Immobilienportalen, Besichtigungen, Verhandlungen und die Begleitung bis zur Beurkundung.
Wer ohne Makler verkauft, spart die Provision, trägt aber Inseratekosten, Zeitaufwand und das Risiko eines falschen Preises selbst. Ein zu hoch angesetzter Preis führt oft zu langen Vermarktungszeiten und späteren Preissenkungen, die mehr kosten können als eine Provision.
Steuern und Gebühren
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer wird bei der Eigentumsübertragung fällig und ist kantonal, teilweise kommunal geregelt. Einige Kantone erheben keine, darunter Zürich. Im Kanton St. Gallen beispielsweise liegt sie bei 1 Prozent des Kaufpreises. Gesetzlich schuldet sie oft der Käufer, in der Praxis wird sie aber häufig hälftig geteilt. Das ist Verhandlungssache und gehört in den Kaufvertrag.
Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer besteuert den Gewinn, also die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten. Zu den Anlagekosten zählen der seinerzeitige Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen und bestimmte Verkaufskosten wie die Maklerprovision. Je länger Sie die Liegenschaft besessen haben, desto tiefer ist die Steuer in der Regel; bei kurzer Besitzdauer erheben viele Kantone Zuschläge. Verkaufen Sie selbstbewohntes Wohneigentum und kaufen innert angemessener Frist ein Ersatzobjekt, kann die Steuer ganz oder teilweise aufgeschoben werden.
Belege aufbewahren und kantonal prüfen
Nur nachgewiesene wertvermehrende Investitionen senken den steuerbaren Gewinn. Bewahren Sie Rechnungen deshalb über die ganze Besitzdauer auf. Tarife, Fristen und Abzüge unterscheiden sich stark zwischen den Kantonen und ändern sich. Lassen Sie die Steuer vor dem Verkauf vom Steueramt, einem Notariat oder einer Steuerfachperson abschätzen.
Vom Verkaufspreis zum Nettoerlös
Entscheidend ist, was nach dem Verkauf tatsächlich auf Ihrem Konto bleibt. Rechnen Sie so:
- Verkaufspreis
- minus Rückzahlung der Hypothek
- minus allfällige Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Festhypothek
- minus Maklerprovision und Vermarktungskosten
- minus Ihr Anteil an Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren
- minus Grundstückgewinnsteuer
- gleich Nettoerlös
Weil in vielen Kantonen ein gesetzliches Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer besteht, verlangen Käufer oder Notariate häufig, dass ein Teil des Kaufpreises dafür sichergestellt wird. Planen Sie diesen Betrag nicht für den nächsten Kauf ein, bevor die Steuer veranlagt ist.
Sprechen Sie zudem früh mit Ihrer Bank. Eine Festhypothek lässt sich manchmal auf ein neues Objekt übertragen, was die Vorfälligkeitsentschädigung vermeidet.